- El Pleno legislativo analiza en segundo debate la modernización de una norma con más de dos décadas sin reformas.
- La propuesta fija un tope máximo de dos meses de canon para el depósito de garantía y establece plazos de devolución.
- Se elimina el arrendamiento puramente verbal y se exige la formalización por escrito en formato físico o digital.
- Los contratos tendrán una vigencia mínima obligatoria de dos años, prohibiendo incrementos unilaterales de precio.
El Pleno de la Asamblea Nacional del Ecuador se reúne este jueves 1 de octubre de 2026 para tratar en segundo y definitivo debate el proyecto de reforma integral a la Ley de Inquilinato. La iniciativa legislativa busca actualizar un marco normativo que permaneció sin modificaciones sustanciales durante más de 20 años, unificando cerca de una decena de propuestas presentadas desde 2019 para redefinir los derechos, obligaciones y mecanismos de resolución de controversias entre propietarios y arrendatarios en todo el territorio nacional.
La trascendencia social y económica del debate radica en la magnitud del mercado habitacional en el país. Cifras oficiales del Instituto Nacional de Estadística y Censos (INEC) revelan que 36 de cada 100 hogares ecuatorianos viven en condición de arrendamiento, experimentando un crecimiento sostenido que pasó de 820.000 familias arrendatarias en 2010 a más de 1,08 millones de hogares en 2025. El dictamen, tramitado por la Comisión de Justicia con liderazgo del bloque oficialista Acción Democrática Nacional (ADN), apunta a brindar equilibrio y seguridad jurídica tanto a familias inquilinas como a pequeños arrendadores.
Tope a depósitos de garantía y plazos estrictos de liquidación
Uno de los cambios más relevantes del articulado radica en la formalización del depósito de garantía, una figura habitual en el mercado que carecía de regulación expresa en la legislación vigente. El texto propuesto establece que el valor exigido por concepto de garantía no podrá exceder el equivalente a dos cánones mensuales de arrendamiento, destinándose exclusivamente a cubrir eventuales deudas de servicios básicos, daños comprobables a la infraestructura o cánones impagos.
Para la devolución del dinero, la reforma estipula la obligatoriedad de levantar un inventario detallado y un registro fotográfico al momento de la entrega del inmueble. El arrendador dispondrá de un plazo improrrogable de cinco días para formular observaciones técnicas justificadas, tras lo cual el inquilino tendrá cinco días para responder. De persistir discrepancias, las partes podrán acudir a centros de mediación acreditados por la Función Judicial, garantizando la devolución del saldo en un término máximo de 15 días posteriores a la resolución.
Requisitos obligatorios y formalización de contratos por escrito
El proyecto legislativo suprime definitivamente la validez de los acuerdos verbales, estableciendo que todo contrato de arrendamiento deberá celebrarse obligatoriamente por escrito, ya sea en soporte físico o mediante plataformas electrónicas seguras. La normativa exige la inclusión de ocho cláusulas esenciales: identificación plena de las partes, ubicación exacta del inmueble, destino habitacional o comercial, canon acordado, forma de pago, estado inicial del bien, responsabilidades de mantenimiento y cláusula arbitral o de mediación.
Los gobiernos autónomos descentralizados municipales contarán con un plazo de 180 días para implementar sistemas digitales de registro e inscripción contractual. Asimismo, se ratifica que los contratos tendrán una duración mínima de dos años, periodo durante el cual el propietario no podrá aplicar incrementos unilaterales en el canon pactado. Si el bien sufre deterioros imprevistos que afecten su habitabilidad, el arrendatario tendrá derecho a exigir una rebaja proporcional del arriendo mientras duren las reparaciones.
Régimen de sanciones por incumplimiento y reparaciones urgentes
La normativa introduce un sistema equilibrado de penalizaciones pecuniarias para prevenir abusos de ambas partes. En caso de que el propietario desatienda reparaciones estructurales urgentes debidamente notificadas, el inquilino podrá ejecutarlas directamente y descontar el gasto justificado del canon mensual con un recargo a su favor del 10% por los perjuicios ocasionados.
Por el contrario, si el arrendatario causa deterioros dolosos en la vivienda o provoca la suspensión culposa de servicios básicos, afrontará multas equivalentes a un canon mensual completo y hasta tres cánones en situaciones de reincidencia, fortaleciendo el marco de probidad en concordancia con las reformas institucionales contra prácticas ilegales y abusos.
Consensos legislativos y entrada en vigencia del nuevo marco
El tratamiento legislativo reúne el respaldo de diversas bancadas parlamentarias que coinciden en la necesidad de modernizar una ley concebida en un contexto socioeconómico totalmente diferente al actual. Tras el debate de los 151 asambleístas y la correspondiente votación final, el texto será remitido a la Presidencia de la República para su sanción u objeción constitucional, abriendo una fase clave para regularizar miles de acuerdos contractuales informales en las principales ciudades del país.
